Wednesday 14 October 2026
Dagens namn: Stellan
Att värdera upp huset kan sänka belåningsgraden om bolånet är oförändrat. I vissa fall kan det också ge möjlighet till lägre amortering eller ett bättre förhandlingsläge om räntan. Samtidigt finns nackdelar: en högre värdering kan göra det lättare att öka skulden, trots att hushållets ekonomi inte har blivit starkare.
Den största risken med att värdera upp huset är därför att låneutrymmet används som om värdet vore säkert. Ett marknadsvärde är en bedömning som normalt bygger på jämförelser med liknande fastigheter som nyligen sålts i området, samt på läge, storlek och skick. Värdet kan förändras och garanterar inte vilket pris huset faktiskt kan säljas för senare.
Viktigt om bankens godkännande: En bostad kan värderas när som helst för exempelvis försäljning eller ekonomisk planering. För att värderingen ska användas till amorteringsberäkning eller utökat lån måste banken acceptera underlaget och göra sin egen kreditprövning. Banken bedömer bland annat betalningsförmåga, belåningsgrad och övriga kreditförutsättningar.
En högre värdering kan sänka belåningsgraden på papperet om lånet är oförändrat. Det kan skapa låneutrymme inom de gränser som gäller, men banken prövar fortfarande om ett nytt eller utökat lån är lämpligt. Från och med 1 april 2026 får ett befintligt bolån normalt inte utökas så att belåningen överstiger 80 procent av bostadens marknadsvärde. En högre värdering är alltså inte i sig ett löfte om mer lån.
Den praktiska nackdelen uppstår när ett högre värde används för att låna mer och hushållet därefter får mindre marginaler. Ränta och amortering ska betalas även om bostadspriserna faller. Räkna därför på lånet utifrån inkomster, utgifter och en högre räntenivå – inte enbart utifrån det möjliga låneutrymmet.
En godkänd omvärdering kan ge banken underlag för att räkna om belåningsgrad och amortering. Vid omräkningen kan banken ta hänsyn till bostadens nya värde och redan gjorda amorteringar.
| Belåningsgrad | Normalt amorteringskrav |
|---|---|
| Över 70 procent | Totalt 2 procent av lånebeloppet per år |
| Över 50 procent | Minst 1 procent av lånebeloppet per år |
Amorteringskraven kopplade till belåningsgrad finns kvar från 1 april 2026. Det skärpta kravet på ytterligare 1 procent på grund av hög skuldkvot har tagits bort. Kraven i tabellen gäller normalt över respektive gräns, men banken kan ha egna villkor.
En lägre belåningsgrad kan alltså påverka amorteringen först när banken har godtagit värdet och räknat om lånet. Kontakta banken om vilket underlag som krävs innan du beställer en värdering.
Att värdera upp huset innan renovering kan ge en bild av dagens marknadsvärde inför ekonomisk planering. Det visar däremot inte hur mycket en planerad åtgärd kommer att höja värdet. Marknaden behöver inte ersätta renoveringskostnaden, och det är den faktiska förändringen av marknadsvärdet som är relevant vid en senare omvärdering.
Spara offerter, fakturor, bygglov och annan dokumentation. Handlingarna visar vad som har gjorts och kan även vara viktiga inför en framtida försäljning, men de bestämmer inte värdeökningen.
För amorteringsberäkning får en omvärdering normalt användas tidigast fem år efter bostadsköpet eller den senaste omvärderingen. Före femårsgränsen kan en omvärdering godtas om bostadens marknadsvärde har förändrats avsevärt av annan anledning än den allmänna prisutvecklingen.
Omfattande renovering, ombyggnad eller tillbyggnad kan vara en sådan grund. En renovering av ett enstaka rum, exempelvis kök eller badrum, räknas däremot generellt inte som tillräckligt omfattande för en tidigare omvärdering. Detsamma gäller normalt balkong, altan, carport eller indragning av bredband. Banken bedömer om åtgärden har gett en tillräckligt stor faktisk värdeförändring.
Värdera därför inte ett hus efter renovering enbart utifrån vad projektet kostade. En dyr åtgärd kan ge begränsad marknadseffekt, medan värdet också påverkas av läge, efterfrågan och jämförbara försäljningar.
En muntlig värdering är i de flesta fall kostnadsfri enligt Svensk Fastighetsförmedling. Det saknas däremot ett aktuellt, generellt pris för skriftlig värdering eller bankvärdering. Fråga därför banken eller värderaren om kostnaden och vilka krav som gäller.
Du får värdera bostaden när som helst om syftet är exempelvis försäljning eller ekonomisk planering. För en amorteringsgrundande omvärdering är femårsregeln normalt den centrala begränsningen, med undantag för en avsevärd värdeförändring som inte beror på den allmänna prisutvecklingen.
Det finns ingen generell lagstadgad giltighetstid för en bostadsvärdering. Hur länge ett underlag accepteras beror på användningen och bankens bedömning. Ett aktuellt marknadsvärde kan dessutom snabbt bli mindre relevant när bostadsmarknaden förändras.
Bankens värdering är ett bedömt marknadsvärde. Taxeringsvärdet fastställs av Skatteverket genom fastighetstaxering enligt särskilda regler. En vanlig bankvärdering ändrar inte automatiskt taxeringsvärdet. Läs mer om taxeringsvärde för småhus.
För småhus ska taxeringsvärdet motsvara 75 procent av det sannolika marknadsvärdet i värdeområdet två år före taxeringsåret. Vid den allmänna fastighetstaxeringen av småhus 2027 baseras förändringen på försäljningar under 2023–2025. Det är alltså inte den individuella bankvärderingen som direkt styr taxeringsvärdet. Se även Skatteverkets information om allmän fastighetstaxering av småhus.
Den kommunala fastighetsavgiften för småhus är 0,75 procent av taxeringsvärdet, med ett tak på 10 425 kronor per bostadsbyggnad för inkomståret 2026. En höjning påverkar avgiften bara om taxeringsvärdet ligger under nivån som ger maximalt takbelopp. Läs mer om fastighetsavgift och fastighetsskatt.
En högre bankvärdering ändrar inte i sig försäkringspremien, driftskostnaderna eller energikostnaderna. Sådana kostnader kan påverkas av andra förhållanden, men det finns inget generellt stöd för att de följer marknadsvärdet.
Kapitalvinstskatten beräknas vid försäljning utifrån försäljningspriset och det skattemässiga omkostnadsbeloppet, inte den tidigare bankvärderingen. Spara dokumentation över renoveringar och förbättringsutgifter. Vid försäljning av småhus kan utgifter för värdering och besiktning vara avdragsgilla försäljningsutgifter enligt Skatteverkets regler om försäljning av småhus.
Om huset senare ska säljas är realistisk marknadsprissättning viktigare än att försvara ett tidigare eller internt värde. Utgå från aktuella jämförelseobjekt och bostadens faktiska skick.
Det kan finnas låneutrymme om värderingen sänker belåningsgraden. Ett befintligt bolån får normalt inte utökas över 80 procent av bostadens marknadsvärde från 1 april 2026. Banken prövar dessutom betalningsförmåga och andra kreditförutsättningar.
Omfattande renovering, ombyggnad eller tillbyggnad kan ge grund för omvärdering före fem år. Ett enstaka kök eller badrum, en balkong, altan eller carport räcker generellt inte.
Nej, inte automatiskt. Marknadsvärdet och taxeringsvärdet är olika underlag, och Skatteverket fastställer taxeringsvärdet genom fastighetstaxering.
En muntlig värdering är i de flesta fall kostnadsfri enligt Svensk Fastighetsförmedling. Skriftlig värdering och bankens underlag kan ha andra villkor, så fråga om kostnaden i förväg.
En lägre belåningsgrad kan förbättra förhandlingsläget, men räntan påverkas också av kreditvärdighet och andra faktorer. Lägre ränta är därför inte garanterad.
