Tomträttsavgäld är en årlig avgift som fastighetsägare betalar till kommunen för rätten att använda marken som deras byggnad står på. I Stockholm beräknas avgälden baserat på markens värde och varierar beroende på om det gäller småhus eller flerbostadshus. Avgälden fastställs för perioder om 10 eller 20 år.
Innehållsförteckning
- Vad innebär tomträttsavgäld?
- Tomträttsavgäld Stockholm beräkning
- Friköp av tomträtt: Guide och kostnader
- Tomträttsavgäld för bostadsrätter
- Höjning av tomträttsavgäld 2025
Vad innebär tomträttsavgäld?
Tomträttsavgäld är ett centralt begrepp inom Stockholms fastighetsmarknad som påverkar tusentals fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Det handlar om en årlig avgift som betalas till kommunen för rätten att använda marken som byggnader står på, när man inte äger marken själv utan har så kallad tomträtt.
Systemet introducerades ursprungligen genom 1907 års nyttjanderättslag med syftet att motverka bostadsbrist i storstäderna och göra det möjligt för fler att bygga utan att behöva köpa marken. Idag är tomträttsavgälden en betydande inkomstkälla för Stockholms stad och ett viktigt verktyg för stadens markpolitik.
Hur fungerar tomträttsavgäld?
Avgälden fastställs för bestämda tidsperioder, vanligtvis 10 eller 20 år, och baseras på markens värde. För småhus beräknas den som en procentandel av markens taxeringsvärde, medan den för flerbostadshus bestäms schablonmässigt baserat på markvärdet i olika stadsdelar. Stockholms stad har specifika regler och riktlinjer för hur avgälden ska beräknas och tillämpas.
Vem berörs av tomträttsavgäld?
Tomträttsavgäld berör flera olika grupper:
- Ägare till småhus på tomträttsmark
- Bostadsrättsföreningar med byggnader på tomträttsmark
- Ägare till kommersiella fastigheter på tomträttsmark
- Hyresfastighetsägare med byggnader på tomträttsmark
Ett viktigt aspekt är att tomträttsavgälden är avdragsgill i deklarationen som räntekostnad, vilket kan påverka den totala boendekostnaden. Enligt Plan och bygglovsgruppen är detta särskilt relevant för privatpersoner och bostadsrättsföreningar som planerar sin långsiktiga ekonomi.
Avgäldsperiodens betydelse
Avgäldsperioden är en central del av systemet. Under den bestämda perioden är avgälden fast, vilket ger stabilitet och förutsägbarhet för tomträttshavaren. Cirka 15-18 månader innan en avgäldsperiod löper ut meddelar kommunen om den nya avgälden, som då kan justeras baserat på förändrade markvärden.
När en ny, högre avgäld träder i kraft sker höjningen stegvis över fem år för att mildra de ekonomiska konsekvenserna. Detta system med successiv höjning är särskilt viktigt idag när markvärdena i Stockholm ökat kraftigt, vilket resulterat i betydande avgäldshöjningar för många tomträttshavare.
Beräkning av tomträttsavgäld i Stockholm
Tomträttsavgälden i Stockholm beräknas olika beroende på fastighetstyp och avgäldsperiod. Beräkningsmodellen är utformad för att spegla markens värde och ge en rättvis avgift för nyttjandet av marken. Här går vi igenom hur beräkningen görs för olika typer av fastigheter.
Beräkning för småhus
För småhus baseras tomträttsavgälden på markens taxeringsvärde. Beräkningen görs enligt följande principer:
- Vid 10-årig avgäldsperiod: 3,25 procent av 40 procent av markens taxeringsvärde
- Vid 20-årig avgäldsperiod: 3,5 procent av 40 procent av markens taxeringsvärde
Beräkning för flerbostadshus
För flerbostadshus använder Stockholms stad en annan beräkningsmodell. Här bestäms avgälden schablonmässigt baserat på markvärdet i olika delar av staden. Avgälden anges i kronor per kvadratmeter bruttoarea (BTA) och varierar beroende på fastighetens geografiska läge och användningsområde.
Stegvis höjning av avgälden
När tomträttsavgälden höjs vid en ny avgäldsperiod sker detta genom en stegvis implementering över fem år. Detta system är utformat för att mildra de ekonomiska effekterna av höjningen för tomträttshavarna. Höjningen fördelas enligt följande modell:
- År 1: 40 procent av den totala höjningen
- År 2: 55 procent av den totala höjningen
- År 3: 70 procent av den totala höjningen
- År 4: 85 procent av den totala höjningen
- År 5-10: 100 procent av den totala höjningen
Den stegvisa höjningen är särskilt relevant nu när Stockholm står inför betydande avgäldshöjningar från december 2025. För vissa bostadsrättsföreningar kommer avgälden att höjas med upp till 126 procent, vilket innebär en väsentlig ökning av de månatliga kostnaderna för de boende. En specifik bostadsrättsförening har rapporterat att deras avgäld kommer att öka från 1,43 miljoner kronor per år till 3,23 miljoner kronor per år.
Avgäldsperioder och omreglering
Tomträttsavgälden är fast under en bestämd avgäldsperiod, vanligtvis 10 eller 20 år. Cirka 15-18 månader innan en avgäldsperiod löper ut kontaktar exploateringskontoret tomträttshavaren för att informera om den kommande omregleringen. Stockholms stad har tydliga riktlinjer för hur denna process ska gå till, och de nya villkoren fastställs i ett tilläggsavtal till tomträttsavtalet.
Friköp av tomträtt: Guide och kostnader
För många fastighetsägare med tomträtt i Stockholm kan friköp vara ett alternativ till fortsatt betalning av tomträttsavgäld. Friköp innebär att man köper loss marken från kommunen och därmed blir fullständig ägare till både byggnad och mark. Detta kan vara särskilt relevant med tanke på de kommande höjningarna av tomträttsavgäld i Stockholm.
Process för friköp av tomträtt
Processen för att friköpa en tomträtt i Stockholm följer flera steg och kräver noggrann planering. För att påbörja processen behöver du som fastighetsägare eller bostadsrättsförening:
- Kontakta Stockholms stads exploateringskontor
- Begära en värdering av marken
- Granska erbjudandet från kommunen
- Säkerställa finansiering för köpet
- Underteckna köpehandlingar med behörig firmatecknare
Kostnader för friköp
Kostnaden för att friköpa en tomträtt baseras på markens värde och kan variera betydligt beroende på läge och användningsområde. För flerbostadshus beräknas priset utifrån ett schablonmässigt markvärde som fastställs av kommunen. För småhus används ofta en procentsats av markens taxeringsvärde som grund för friköpspriset.
Överväganden vid friköp
Innan beslut om friköp bör flera faktorer vägas in:
- Den långsiktiga ekonomiska effekten av att slippa tomträttsavgäld
- Finansieringskostnader för friköpet jämfört med fortsatt avgäld
- Fastighetens framtida värdeutveckling
- Bostadsrättsföreningens eller hushållets ekonomiska situation
Med de kraftiga höjningar av tomträttsavgäld som väntar i Stockholm från december 2025, där vissa bostadsrättsföreningar står inför höjningar på upp till 126 procent, kan friköp vara ett alternativ värt att undersöka för många tomträttshavare. En noggrann ekonomisk kalkyl bör göras i varje enskilt fall för att avgöra om friköp är det mest fördelaktiga alternativet.
Tomträttsavgäld för bostadsrätter
För bostadsrättsföreningar i Stockholm innebär tomträttsavgälden en betydande kostnad som påverkar både föreningens ekonomi och medlemmarnas månadsavgifter. De senaste årens utveckling visar på kraftiga höjningar som får stora konsekvenser för bostadsrättsinnehavare.
Ekonomisk påverkan på bostadsrättsföreningar
Bostadsrättsföreningar som innehar tomträtt står inför betydande ekonomiska utmaningar. Ett konkret exempel är en bostadsrättsförening i Stockholm där tomträttsavgälden kommer att höjas från 1,43 miljoner kronor per år till 3,23 miljoner kronor per år från december 2025. Detta motsvarar en höjning på hela 126 procent över en tioårsperiod. För den enskilda bostadsrättsinnehavaren resulterar detta i en genomsnittlig höjning av månadsavgiften med 1144 kronor.
Stegvis implementering av höjningar
För att mildra de ekonomiska effekterna av höjningarna implementeras de stegvis över en femårsperiod enligt följande modell:
- År 1: 40% av den totala höjningen
- År 2: 55% av höjningen
- År 3: 70% av höjningen
- År 4: 85% av höjningen
- År 5-10: 100% av höjningen
Långsiktig ekonomisk planering
Bostadsrättsföreningar måste planera för de ökade kostnaderna genom att:
- Bygga upp ekonomiska reserver för framtida avgiftshöjningar
- Se över möjligheter till kostnadsbesparingar i andra delar av verksamheten
- Undersöka alternativ som friköp av tomträtten
- Planera för eventuella höjningar av månadsavgifter
Enligt statistik från Bostadsrätterna har många föreningar i storstadsområdena drabbats hårt av de stigande tomträttsavgälderna. Detta har lett till att allt fler föreningar överväger möjligheten att friköpa marken, trots den initialt höga kostnaden som detta medför. Den långsiktiga ekonomiska planeringen blir därmed avgörande för föreningarnas framtida stabilitet.
Läs mer om hur höjningarna påverkar bostadsrättsföreningarHöjning av tomträttsavgäld 2025
Från december 2025 kommer många fastighetsägare och bostadsrättsföreningar i Stockholm att möta betydande höjningar av tomträttsavgälden. Enligt beslut från Stockholms stad kommer avgälderna att höjas markant, vilket får stora ekonomiska konsekvenser för både privatpersoner och föreningar.
Omfattning av höjningarna
Ett konkret exempel på höjningarnas omfattning kan ses hos en bostadsrättsförening i Stockholm, där tomträttsavgälden kommer att öka från 1,43 miljoner kronor per år till 3,23 miljoner kronor per år. Detta motsvarar en höjning på hela 126 procent över den kommande 10-årsperioden. För att mildra den ekonomiska effekten implementeras höjningen stegvis över fem år enligt en fastställd modell.
Stegvis implementering av höjningar
För att göra höjningarna mer hanterbara använder Stockholms stad en gradvis implementeringsmodell som sträcker sig över fem år:
- År 1: 40 procent av den totala höjningen genomförs
- År 2: Höjningen ökar till 55 procent
- År 3: Höjningen når 70 procent
- År 4: Höjningen uppgår till 85 procent
- År 5-10: Full höjning på 100 procent gäller
Ekonomiska konsekvenser
Den kraftiga höjningen av tomträttsavgälden får direkta konsekvenser för boendekostnaderna. För en genomsnittlig lägenhet i en bostadsrättsförening kan månadsavgiften behöva höjas med cirka 1 144 kronor när den nya avgälden är fullt implementerad. Detta påverkar både nuvarande och framtida bostadsrättsinnehavare, samt kan ha inverkan på fastigheternas marknadsvärde.
Långsiktig planering och åtgärder
För att hantera de kommande höjningarna rekommenderas bostadsrättsföreningar och fastighetsägare att:
- Se över föreningens ekonomiska planering och budgetering
- Undersöka möjligheten till friköp av tomträtten
- Planera för eventuella avgiftshöjningar i god tid
- Kommunicera tydligt med medlemmar om de kommande förändringarna
Dessa höjningar representerar en av de mest omfattande förändringarna i Stockholms tomträttssystem på senare år, och effekterna kommer att kännas av under lång tid framöver. Det är därför viktigt att berörda parter börjar planera för förändringarna redan nu.