Wednesday 14 October 2026
Dagens namn: Stellan
Tomträtt är en särskild nyttjanderätt till mark som ägs av staten eller en kommun. Tomträttshavaren får använda marken på ett starkare sätt än vid vanligt arrende och betalar tomträttsavgäld till markägaren. Reglerna finns i 13 kapitlet jordabalken.
När en bostadsrättsförening har tomträtt är det föreningen som är tomträttshavare. Du som köper bostadsrätten äger alltså inte marken och betalar normalt inte avgälden direkt. Kostnaden ligger i föreningens ekonomi och kan påverka årsavgiften.
En bostadsrätt innebär att du genom medlemskap i föreningen har rätt att nyttja en viss lägenhet. Föreningen äger fastigheten – antingen med egen mark eller med tomträtt. Äganderätt innebär däremot att du själv äger fastigheten, till exempel ett småhus med byggnad och tomt.
| Boendeform | Vem äger marken? | Vad äger du? | Ekonomiskt ansvar |
|---|---|---|---|
| Bostadsrätt på tomträtt | Staten eller kommunen | En nyttjanderätt till lägenheten och en andel i föreningen | Din årsavgift och din andel av föreningens ekonomi |
| Bostadsrätt på friköpt mark | Bostadsrättsföreningen | En nyttjanderätt till lägenheten och en andel i föreningen | Din årsavgift och din andel av föreningens ekonomi |
| Äganderätt | Du som fastighetsägare | Fastigheten, inklusive mark och byggnad | Drift, underhåll, lån och övriga kostnader |
Skillnaden mellan bostadsrätt och äganderätt är framför allt vad som faktiskt köps. Med bostadsrätt köper du rätten att bo i lägenheten och blir medlem i en förening. Föreningen ansvarar för fastigheten, gemensamma delar och föreningens lån. Med äganderätt äger du fastigheten direkt och har större rådighet, men också ett mer direkt ansvar för underhåll, drift och finansiering.
Tomträtt beskriver däremot markförhållandet. En bostadsrätt kan alltså ligga på tomträtt, medan en annan bostadsrättsförening äger sin mark. En äganderätt kan också vara knuten till en tomträtt när det gäller exempelvis ett småhus: då äger personen byggnaden och tomträtten, men inte själva marken. En friköpt tomt betyder att marken är köpt och ingår i äganderätten.
En ägarlägenhet är ett exempel på äganderätt i flerbostadshus. Den är en egen fastighet med lagfart, saknar bostadsrättsförening och föreningslån, men ingår i en samfällighet för gemensamma delar.
Tomträttsavgälden är betalningen för rätten att använda marken. Beloppet ska vara oförändrat under avgäldsperioden. Om parterna inte har avtalat om annat är varje avgäldsperiod tio år. Vid en omprövning bestäms avgälden utifrån markens värde vid omprövningstidpunkten, med hänsyn till tomträttens ändamål samt gällande användnings- och byggnadsföreskrifter.
Det innebär att en bostadsrättsförening behöver veta både den nuvarande avgälden och när nästa omprövning sker. En förändring av föreningens kostnad kan behöva hanteras genom årsavgiften, föreningens lån eller andra prioriteringar. Hur stor effekten blir beror på föreningens avtal och ekonomi – den kan inte bedömas enbart genom att se att fastigheten ligger på tomträtt.
Tomträtt kan belånas och överlåtas och likställs i flera rättsliga sammanhang med fast egendom, även om tomträtten formellt är lös egendom. Tomträttshavaren kan inte själv säga upp tomträtten. För bostadsändamål kan fastighetsägaren säga upp den tidigast vid utgången av en första period om 60 år och därefter vid utgången av perioder om 40 år, om inte en längre period har avtalats. Uppsägning får dessutom ske endast när det är viktigt att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller på annat sätt än tidigare.
Den viktigaste ekonomiska risken är att föreningens tomträttsavgäld kan omprövas. En kommande omprövning kan därför påverka årsavgiften, särskilt om föreningen redan har hög skuldsättning eller små marginaler i budgeten. Tomträtt är inte automatiskt sämre än friköpt mark, och det finns ingen generell, aktuell procentsats som visar hur mycket billigare eller dyrare bostadsrätter på tomträtt är.
Föreningens ekonomi är därför viktigare än en schablon för tomträttens påverkan. Läs årsredovisningen och kontrollera föreningens lån, nuvarande avgäld, planerade underhåll och beslutade eller diskuterade avgiftsförändringar. Be också om en känslighetsanalys: hur skulle årsavgiften påverkas om avgälden ändras vid nästa omprövning?
Att föreningen har tomträtt betyder inte att du saknar skydd om tomträtten någon gång upphör efter en giltig uppsägning. För en bostadstomträtt är fastighetsägaren skyldig att lösa byggnader och annan egendom som hör till tomträtten. Lösesumman ska motsvara egendomens värde när tomträtten upphör. Tvister om exempelvis omprövning, jämkning, uppsägning eller lösesumma prövas av mark- och miljödomstol.
Att köpa loss marken innebär att föreningen går från tomträtt till att äga fastigheten och marken. Det kan ta bort den framtida tomträttsavgälden, men ett friköp kräver finansiering och påverkar föreningens skuldsättning. Det är därför inte tillräckligt att fråga om föreningen vill köpa loss marken; du behöver också se hur ett sådant beslut skulle finansieras.
Fråga styrelsen eller mäklaren om föreningen har utrett friköp, om kommunen har lämnat ett erbjudande och hur ett köp skulle påverka lån och årsavgift. Kommun- och objektspecifika friköpsbelopp behöver hämtas från det aktuella erbjudandet. De kan inte ersättas med en generell prisuppgift.
Tomträttsavgäld för privatbostad är avdragsgill enligt Skatteverkets information om avdrag. En medlem i en bostadsrättsförening betalar dock normalt inte avgälden direkt; det är föreningen som hanterar kostnaden. Från och med 1 januari 2026 kan ränteavdrag medges för lån med säkerhet i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt, om övriga krav är uppfyllda.
Du köper fortfarande en bostadsrätt, inte en del av marken. Föreningen är tomträttshavare och betalar avgälden. Kostnaden kan påverka föreningens årsavgift när avgälden omprövas, så kontrollera avgäldsperiod, nästa omprövning, föreningens lån och budget.
Tomträtt är en stark nyttjanderätt till mark som någon annan äger. Äganderätt innebär att du äger fastigheten direkt, normalt inklusive mark och byggnad. Med tomträtt betalar tomträttshavaren avgäld; med äganderätt finns ingen tomträttsavgäld.
Vid bostadsrätt äger du rätten att nyttja lägenheten genom föreningen, medan föreningen äger fastigheten. Vid äganderätt äger du fastigheten direkt och ansvarar själv för dess ekonomi, drift och underhåll. En ägarlägenhet är en egen fastighet med lagfart.
Tomträttshavaren kan inte själv säga upp tomträtten. Fastighetsägaren har begränsad uppsägningsrätt och måste uppfylla jordabalkens regler. Om en bostadstomträtt upphör efter giltig uppsägning ska fastighetsägaren lösa byggnader och annan egendom som hör till tomträtten.
En förening kan köpa loss marken om det finns en möjlighet och föreningen fattar beslut om det. Ett friköp kan eliminera framtida avgäld, men kräver finansiering och kan öka föreningens lån. Be om kommunens aktuella villkor och föreningens kalkyl innan du bedömer effekten.
Det beror på boendeform och ekonomi. Tomträtt ger föreningen eller tomträttshavaren en stark rätt att använda marken utan att köpa den, men avgälden kan omprövas. Äganderätt ger direkt kontroll över marken men innebär också fullt ansvar för fastighetens kostnader. För en bostadsrättsköpare är föreningens ekonomi och nästa omprövning centrala beslutsunderlag.
