Monday 1 September 2025
Dagens namn: Sam, Samuel
Tomträtt innebär att marken hyrs av kommunen eller staten genom en långsiktig nyttjanderätt, medan bostadsrätt ger medlemskap i en bostadsrättsförening med rätt att nyttja en specifik lägenhet. Den största skillnaden är att vid tomträtt äger man inte marken, vilket kan påverka både kostnader och långsiktig ekonomi.
Tomträtt är en särskild form av nyttjanderätt som ger rätten att använda en fastighet eller mark som ägs av det allmänna, vanligtvis en kommun eller staten. Denna rättighet löper under en bestämd tidsperiod, oftast mellan 26 och 100 år. En bostadsrätt däremot innebär medlemskap i en bostadsrättsförening där medlemmen har rätt att nyttja en specifik lägenhet på obestämd tid.
Den fundamentala skillnaden mellan tomträtt och bostadsrätt ligger i äganderätten till marken. Vid tomträtt äger man aldrig marken utan betalar en årlig avgift, kallad tomträttsavgäld, till markägaren. Vid bostadsrätt är det bostadsrättsföreningen som äger både mark och byggnad, medan medlemmarna gemensamt genom sitt medlemskap har rätt att nyttja specifika delar av fastigheten. Denna skillnad påverkar både rättigheter och skyldigheter för de boende.
För en bostadsrätt betalar man en månadsavgift till föreningen som täcker gemensamma kostnader som underhåll, värme och fastighetsskötsel. Vid tomträtt tillkommer utöver detta en tomträttsavgäld som betalas till markägaren. Denna avgäld kan justeras med jämna mellanrum, vanligtvis vart tionde eller tjugonde år, vilket kan leda till betydande kostnadsökningar för de boende.
För den som bor i en bostadsrätt med tomträtt innebär detta några viktiga praktiska konsekvenser:
När det gäller tomträtt finns det flera ekonomiska aspekter att ta hänsyn till, både fördelar och nackdelar som kan påverka bostadsrättsföreningens och de boendes ekonomi på både kort och lång sikt. Låt oss titta närmare på de viktigaste ekonomiska aspekterna.
Den främsta ekonomiska fördelen med tomträtt är de initialt lägre kostnaderna. Eftersom bostadsrättsföreningen inte behöver köpa marken, blir den initiala investeringen betydligt mindre. Detta kan resultera i lägre månadsavgifter för de boende, åtminstone i början. Dessutom är tomträttsavgälden avdragsgill i deklarationen, vilket kan ge vissa skattemässiga fördelar.
Den mest betydande ekonomiska nackdelen med tomträtt är risken för höjd tomträttsavgäld. Enligt SBC Sveriges BostadsrättsCentrum kan avgälden höjas kraftigt vid omregleringstillfällena, vilket typically sker vart tionde eller tjugonde år. Dessa höjningar kan leda till betydande ökningar av månadsavgifterna för de boende.
På lång sikt kan tomträtt visa sig vara en dyrare lösning än att äga marken. Enligt Hemnets guide om bostadsrättsföreningars ekonomi bör föreningar noga överväga möjligheten att friköpa marken, särskilt i områden där markpriserna förväntas stiga. Detta kan vara en stor investering initialt, men kan löna sig över tid genom stabilare och mer förutsägbara kostnader.
Bostadsrättsföreningar med tomträtt behöver ha en långsiktig ekonomisk strategi som tar hänsyn till:
För att hantera de ekonomiska utmaningarna rekommenderas föreningar att bygga upp en buffert för framtida avgäldshöjningar och eventuellt friköp av marken. Detta kan innebära att föreningen behöver ha en något högre månadsavgift än jämförbara föreningar som äger sin mark, för att säkerställa en stabil ekonomi på lång sikt.
De juridiska aspekterna kring tomträtt och bostadsrätt styrs av flera olika lagar och bestämmelser som fastställer rättigheter och skyldigheter för alla inblandade parter. Det är viktigt att förstå dessa för att kunna fatta välgrundade beslut om sitt boende.
Som tomträttshavare har man omfattande rättigheter till marken man nyttjar. Enligt Mäklarringen inkluderar dessa rättigheter:
Med rättigheterna följer även skyldigheter som tomträttshavaren måste uppfylla. De mest centrala skyldigheterna omfattar:
När en bostadsrättsförening innehar tomträtt har föreningen särskilda juridiska åtaganden. Enligt Sveriges BostadsrättsCentrum måste föreningen:
För medlemmar i en bostadsrättsförening med tomträtt gäller samma grundläggande rättigheter och skyldigheter som i andra bostadsrättsföreningar, med några viktiga tillägg:
Tomträttsavgälden är den årliga avgift som tomträttshavaren betalar till fastighetsägaren, vanligtvis kommunen, för rätten att använda marken. Denna kostnad är en central del av tomträttsupplåtelsen och kan ha betydande ekonomisk påverkan för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar.
Avgälden beräknas normalt som en procentsats av markens taxeringsvärde. Enligt Mäklarringen baseras beräkningen på följande faktorer:
Tomträttsavgälden är normalt fast under en avgäldsperiod som vanligtvis sträcker sig över 10 eller 20 år. Vid periodens slut kan avgälden justeras, vilket enligt SBC ofta leder till betydande höjningar som påverkar bostadsrättsföreningarnas ekonomi och medlemmarnas månadsavgifter.
För bostadsrättsföreningar kan tomträttsavgälden utgöra en betydande kostnad som påverkar föreningens ekonomi på flera sätt:
Det är viktigt för bostadsrättsföreningar att noga överväga möjligheten att friköpa marken när tillfälle ges, särskilt i områden där markvärdena stiger snabbt. En sådan investering kan på sikt vara mer ekonomiskt fördelaktig än fortsatta avgäldsbetalningar, trots den initialt höga kostnaden.
Tomträttsavgälden är avdragsgill i deklarationen för bostadsrättsföreningar på samma sätt som räntekostnader. Detta kan ge vissa skattemässiga fördelar, men den totala kostnadsbilden måste ändå noggrant analyseras av föreningens styrelse för att säkerställa en hållbar ekonomisk situation.
Den svenska bostadsmarknaden står inför flera betydande utmaningar som påverkar både tomträtter och bostadsrätter. Enligt en analys från EY präglas marknaden av minskad bostadsproduktion och ökade finansieringskostnader, vilket skapar nya förutsättningar för både bostadsrättsföreningar och tomträttsinnehavare.
Bostadsproduktionen har minskat markant, främst på grund av:
För bostadsrättsföreningar med tomträtt innebär de ekonomiska förändringarna särskilda utmaningar. Enligt SBC behöver föreningar vara extra uppmärksamma på tomträttsavgäldens utveckling, särskilt i tider av ekonomisk osäkerhet. Detta kan påverka föreningarnas långsiktiga ekonomiska planering och medlemmarnas boendekostnader.
Kommunernas roll i bostadsförsörjningen kommer att fortsätta vara central. De har historiskt premierat produktion av bostadsrätter och större projekt för att generera intäkter. Detta påverkar även tomträttsupplåtelser, där kommunerna behöver balansera mellan att tillhandahålla mark för byggande och säkerställa rimliga villkor för tomträttsinnehavare.
För framtiden pekar utvecklingen mot:
Den långsiktiga trenden visar att bostadsmarknaden genomgår en period av anpassning till nya ekonomiska realiteter. För bostadsrättsföreningar med tomträtt blir det allt viktigare att ha en robust ekonomisk planering och att noga överväga möjligheter till friköp av marken när sådana tillfällen ges.
