Wednesday 14 October 2026
Dagens namn: Stellan
Att värdera upp huset kan sänka belåningsgraden och i vissa fall minska den lagstadgade amorteringen. Samtidigt finns flera nackdelar att väga in. En högre värdering kan göra det lättare att låna mer, vilket ökar skuldsättningen och känsligheten för räntor och fallande bostadspriser. Dessutom är det lätt att blanda ihop bankens marknadsvärdering med Skatteverkets taxeringsvärde.
Den viktigaste frågan är därför vad värderingen ska användas till. En bankvärdering kan påverka bolån, belåningsgrad och amortering. Den höjer däremot inte automatiskt taxeringsvärdet, den kommunala fastighetsavgiften eller skatten vid en framtida försäljning.
En realistisk värdering bör bygga på jämförbara försäljningar och bostadens faktiska läge, skick och standard. En optimistisk värdering är särskilt riskabel om den används som grund för nya lån.
Du kan be banken om en ny bostadsvärdering när som helst. Banken behöver däremot inte använda den för att ändra belåningsgrad, amortering eller låneutrymme före femårsgränsen.
Femårsregeln räknas från den dag bostaden köptes och lånet togs, eller från den senaste omvärdering som ledde till ändrad amortering eller förändrat låneutrymme. Efter fem år kan banken normalt pröva en ny värdering för dessa ändamål.
Regeln gäller alltså användningen av värderingen i låneberäkningen. Den säger inte exakt hur länge en värdering i allmänhet accepteras av varje bank. Bankens egna rutiner avgör vilken dokumentation och vilket värderingsunderlag som behövs.
En tidigare omvärdering kan göras om bostadens marknadsvärde har förändrats avsevärt av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen. En omfattande renovering, ombyggnad eller tillbyggnad kan i vissa fall vara ett sådant skäl.
Det är bostadens effekt på marknadsvärdet som banken ska bedöma – inte vad renoveringen kostade. Banken avgör om förändringen är tillräckligt stor för att motivera en tidigare omvärdering.
En renovering kan ge skäl att värdera upp huset, men alla åtgärder räcker inte. Att renovera ett enstaka rum, även kök eller badrum, räknas generellt inte som en tillräckligt omfattande värdeförändring för en omvärdering före fem år.
Detsamma gäller normalt en balkong, altan, carport eller indragning av bredband. En större tillbyggnad, omfattande ombyggnad eller annan väsentlig förändring kan däremot påverka marknadsvärdet tillräckligt mycket.
| Åtgärd | Kan normalt motivera tidigare omvärdering? |
|---|---|
| Renovering av ett rum | Generellt nej |
| Kök eller badrum | Generellt nej på egen hand |
| Balkong, altan eller carport | Generellt nej |
| Omfattande ombyggnad | Kan vara möjligt |
| Större tillbyggnad eller nybyggnation | Kan vara möjligt |
Dokumentera genomförda renoveringar och förbättringsutgifter. Underlagen kan vara användbara vid framtida ekonomiska och skattemässiga bedömningar. Räkna samtidigt med att kostnaden för arbetet inte automatiskt motsvarar värdeökningen. Marknaden värderar resultatet, inte kvittonas totalsumma.
En högre godkänd värdering kan ge möjlighet att låna mer, men den innebär inte att banken automatiskt beviljar ett tilläggslån. Banken gör fortfarande en kreditprövning och avgör vilken värdering som får användas.
Från den 1 april 2026 får ett befintligt bolån utökas till högst 80 procent av bostadens marknadsvärde. En uppvärdering kan alltså skapa mer låneutrymme, men det finns en lagstadgad gräns för hur stort tilläggslånet får bli.
Den större skulden kan öka hushållets räntekostnader och minska marginalerna för sparande, andra investeringar och oväntade utgifter. Om bostadens värde senare sjunker kan skulden dessutom bli hög i förhållande till marknadsvärdet. Det är en central nackdel även när den nya värderingen är korrekt.
En högre värdering kan sänka belåningsgraden. Banken kan då räkna om både belåningsgrad och amorteringsbelopp med hänsyn till gjorda amorteringar. Det kan minska den lagstadgade amorteringstakten, men värderingen ger inte automatiskt lägre ränta.
| Belåningsgrad | Lagstadgad amortering från 1 april 2026 |
|---|---|
| Över 70 procent | Minst 2 procent per år |
| Över 50 till och med 70 procent | Minst 1 procent per år |
| Högst 50 procent | Inget lagstadgat krav |
Amorteringen beräknas på det högsta totala lånebeloppet efter den senaste värderingen. Vid belåningsgrad över 70 procent gäller minst 2 procents årlig amortering, och vid belåningsgrad över 50 men högst 70 procent gäller minst 1 procent. Vid högst 50 procent finns inget lagstadgat amorteringskrav, men banken kan ha egna krav enligt låneavtalet.
Det tidigare skärpta amorteringskravet med ytterligare 1 procent vid skuldkvot över 4,5 gånger bruttoinkomsten har tagits bort från den 1 april 2026. De nya reglerna ändrar dock inte risken med att ta på sig större lån än hushållets ekonomi tål.
En vanlig värdering hos banken eller en mäklare ändrar inte automatiskt Skatteverkets taxeringsvärde. Taxeringsvärdet är inte heller ett aktuellt marknadsvärde på 75 procent. För småhus ska det motsvara 75 procent av det sannolika marknadsvärdet i värdeområdet två år före taxeringsåret.
Småhus deklareras vart tredje år vid en allmän eller förenklad fastighetstaxering. Däremellan kan särskild fastighetstaxering göras. En större tillbyggnad, nybyggnation eller annan väsentlig förändring kan då leda till ett nytt taxeringsvärde. En bankvärdering i sig gör däremot inte det.
För inkomståret 2026 är den kommunala fastighetsavgiften för ett färdigbyggt småhus 0,75 procent av taxeringsvärdet, högst 10 425 kronor per bostadsbyggnad. En högre bankvärdering innebär alltså inte automatiskt högre avgift. Avgiften kan påverkas om Skatteverkets taxeringsvärde ändras genom fastighetstaxeringen.
Vid en framtida försäljning ändrar en bankvärdering inte i sig kapitalvinstskatten. Den beräknas vid försäljningen utifrån försäljningspriset och omkostnadsbeloppet. Spara därför dokumentation över förbättringsutgifter, men blanda inte ihop den med bankens lånevärdering.
Principen är densamma när du vill värdera upp en lägenhet eller bostadsrätt för bolån: banken bedömer marknadsvärdet och avgör om värderingen får användas. Femårsregeln gäller när en omvärdering ska ligga till grund för ändrad belåningsgrad, amortering eller låneutrymme.
En renovering av lägenheten kan vara relevant om den väsentligt förändrar marknadsvärdet, men en enskild köks- eller badrumsrenovering räknas generellt inte som tillräcklig för tidigare omvärdering. Även här är det värdeeffekten, inte kostnaden, som är avgörande.
En värdering påverkar inte automatiskt dina skatter eller avgifter. Om banken accepterar den kan den däremot påverka amortering och låneutrymme. Vilken värdering banken godtar och vilka praktiska krav som gäller avgör banken.
Ja, du kan be banken om en ny värdering när som helst. För att banken ska använda den före fem år krävs normalt att marknadsvärdet har förändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen. En omfattande ombyggnad eller tillbyggnad kan vara ett skäl.
Femårsregeln anger när en omvärdering får användas för belåningsgrad, amortering och låneutrymme. Den är inte en generell giltighetstid för alla värderingar. Bankens egna rutiner avgör hur länge ett visst underlag accepteras.
Den kan ge ett större teoretiskt låneutrymme eftersom belåningsgraden blir lägre. Banken måste ändå godkänna värderingen och pröva din återbetalningsförmåga. Från den 1 april 2026 får ett befintligt bolån normalt inte utökas över 80 procent av bostadens marknadsvärde.
Nej, inte automatiskt. Bankens eller mäklarens marknadsvärdering ändrar inte direkt taxeringsvärdet. Fastighetsavgiften kan påverkas först om Skatteverkets taxeringsvärde ändras genom fastighetstaxering.
