Wednesday 14 October 2026
Dagens namn: Stellan
Att värdera upp huset innebär normalt att en mäklare eller bank bedömer bostadens aktuella marknadsvärde. En mäklares värdering är en uppskattning av bostadens värde och troliga försäljningspris, inte ett garanterat slutpris. Bedömningen kan användas vid försäljning, belåning, försäkringsärenden, gåva, bodelning och bouppteckning. Se Fastighetsmäklarinspektionens information om värdering.
Marknadsvärdet ska skiljas från taxeringsvärdet. En privat bostadsvärdering ändrar inte automatiskt uppgifterna hos Skatteverket, taxeringsvärdet eller fastighetsavgiften. Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av det sannolika marknadsvärdet i värdeområdet två år före taxeringsåret och fastställs genom Skatteverkets taxering.
En uppvärdering får därför främst praktisk betydelse i kontakten med banken eller vid en planerad försäljning. Värdet på papperet ger inga pengar i sig. För att frigöra kapital måste du sälja bostaden eller ta upp ytterligare lån.
Den främsta fördelen är att ett högre marknadsvärde kan sänka belåningsgraden. Om bolånet är oförändrat utgör lånet en mindre andel av bostadens värde. Det kan påverka amorteringstakten om belåningsgraden passerar en relevant gräns.
Belåningsgrad över 70 procent innebär minst 2 procents årlig amortering av det högsta lånebeloppet efter den senaste värderingen. Belåningsgrad över 50 men högst 70 procent innebär minst 1 procents årlig amortering. Ett högre värde kan också ge ett större teoretiskt låneutrymme för exempelvis en ombyggnad. Från och med 1 april 2026 får den totala belåningen för befintliga bostadslån inte överstiga 80 procent av bostadens marknadsvärde. Konsumenternas Bank- och finansbyrå beskriver amorteringsreglerna.
Banken avgör om värderingen kan användas och prövar samtidigt inkomster, skulder och återbetalningsförmåga. Värderingen påverkar alltså inte automatiskt amorteringen eller lånet. Det skärpta amorteringskravet på 1 procent för bolån som överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten gäller inte längre från och med 1 april 2026.
Väg därför värderingen mot hushållets inkomster, befintliga skulder, buffert och långsiktiga mål. Risken ligger framför allt i att låna mer eller bygga ekonomin på ett orealiserat värde.
Nej, en privat marknadsvärdering höjer inte automatiskt taxeringsvärdet eller fastighetsavgiften. Skatteverket ändrar taxeringsvärdet genom sin taxering eller när fastighetens registrerade förhållanden ändras. Ett taxeringsvärde kan däremot användas som underlag för bland annat beskattning, belåning, försäkring och fastighetsvärdering. Läs mer hos Skatteverket om fastighetstaxering.
För färdigbyggda småhus är den löpande kostnaden normalt kommunal fastighetsavgift, inte fastighetsskatt. För inkomståret 2026 är avgiften 0,75 procent av taxeringsvärdet, med ett takbelopp på 10 425 kronor per bostadsbyggnad. Ett högre taxeringsvärde kan påverka avgiften, men en privat uppvärdering av marknadsvärdet gör det inte i sig. Se Skatteverkets aktuella regler för fastighetsavgift.
Skatteverket genomför allmän fastighetstaxering för småhus vart tredje år. Nästa allmänna småhustaxering är 2027 och bygger på försäljningar under åren 2023–2025.
Om- eller tillbyggnad kan i vissa fall leda till särskild fastighetstaxering. De aktuella trösklarna gäller ändringar i taxeringsvärdet eller fastighetens värde: taxeringsvärdet ska ha ändrats med minst en femtedel och minst 25 000 kronor, minst 1 000 000 kronor ska ha lagts ned på fastigheten, eller småhusets sammanlagda värde ska ha ändrats med minst 100 000 kronor. Det är alltså en regel för när särskild taxering kan bli aktuell, inte en regel som gör att en privat marknadsvärdering automatiskt ändrar taxeringsvärdet.
En värdering ändrar inte heller den framtida kapitalvinstberäkningen. Vid en försäljning beräknas vinsten utifrån försäljningspris, försäljningsutgifter, inköpspris och avdragsgilla förbättringsutgifter. En senare privat värdering är inte i sig ett nytt inköpspris eller en avdragsgill kostnad. Själva omvärderingen medan du bor kvar utlöser ingen försäljning och ingen omedelbar kapitalvinstskatt. Se Skatteverkets beräkning av vinst och förlust vid bostadsförsäljning.
Du kan be om en ny marknadsvärdering när du behöver ett aktuellt underlag. För en omvärdering som ska påverka amortering eller låneutrymme gäller normalt att minst fem år ska ha gått sedan köpet och lånet eller sedan den senaste omvärderingen.
En tidigare omvärdering kan tillåtas om bostadens värde har förändrats avsevärt av annat än den allmänna prisutvecklingen. Omfattande renovering, ombyggnad eller tillbyggnad kan i vissa fall vara tillräckligt. En enstaka renovering av kök eller badrum, balkong eller altan, carport eller indragning av bredband räknas generellt inte som en tillräcklig värdeförändring.
| Situation | Vad som gäller |
|---|---|
| Ny värdering för amortering eller låneutrymme | Normalt minst fem år sedan köp och lån eller senaste omvärdering. |
| Omfattande ombyggnad eller tillbyggnad | Tidigare omvärdering kan tillåtas om värdet förändrats avsevärt. |
| Enstaka köks- eller badrumsrenovering | Räknas generellt inte som tillräcklig förändring för tidigare omvärdering. |
| Privat marknadsvärdering | Ändrar inte automatiskt taxeringsvärde eller fastighetsavgift. |
Utgå från syftet. Om målet är lägre amortering behöver du räkna på hur den nya belåningsgraden påverkar lånet. Om målet är ett tilläggslån bör du räkna på ränta, amortering, buffert och total skuldsättning även om räntan stiger eller bostadens värde faller.
Husets värde är bundet i bostaden. Att behandla det som ett vanligt sparkapital kan leda till överoptimistiska beslut, särskilt om inkomster och buffert inte räcker för den ökade skulden.
Skilj också på mäklarvärdering och Skatteverkets taxering. Om ett taxeringsbeslut eller uppgifterna bakom det är fel är det taxeringen som kan begäras omprövad hos Skatteverket. En mäklarvärdering överklagas inte till Skatteverket.
Det kan vara värt det om du behöver ett aktuellt underlag för amortering, låneutrymme, försäljning eller ett annat ärende. Fördelarna är främst en möjlig lägre belåningsgrad och ett större teoretiskt låneutrymme. Banken måste godkänna underlaget och göra sin kreditprövning innan det får effekt på lånet.
Inte automatiskt. En privat värdering av marknadsvärdet ändrar inte i sig taxeringsvärdet eller fastighetsavgiften. För färdigbyggda småhus är avgiften för inkomståret 2026 0,75 procent av taxeringsvärdet, högst 10 425 kronor per bostadsbyggnad.
En privat marknadsvärdering höjer inte automatiskt försäkringspremien. Taxeringsvärdet kan användas som underlag i försäkringsärenden, men premien ändras inte nödvändigtvis för att en mäklare har bedömt huset till ett högre marknadsvärde.
Nej, inte i sig. En senare privat värdering ändrar inte inköpspriset och är inte automatiskt en avdragsgill förbättringsutgift. Kapitalvinsten beräknas i stället utifrån försäljningspris, försäljningsutgifter, inköpspris och avdragsgilla förbättringsutgifter.
Omfattande renovering, ombyggnad eller tillbyggnad kan i vissa fall motivera en omvärdering före fem år, om bostadens värde har förändrats avsevärt av åtgärden. Enstaka köks- eller badrumsrenoveringar, balkong, altan, carport eller bredband räknas generellt inte som tillräckligt.
