Köpa lägenhet för att hyra ut – regler och kalkyl

Köpa lägenhet för att hyra ut: är det tillåtet?

Att köpa en lägenhet för att hyra ut kan ge hyresintäkter, men en bostadsrätt är inte automatiskt fri att hyra ut. För andrahandsuthyrning krävs normalt bostadsrättsföreningens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. Uthyrning utan samtycke eller tillstånd kan leda till att bostadsrätten förverkas. Läs mer hos Sveriges Domstolar.

Föreningen kan ha egna stadgeregler och ta ut en administrativ avgift för andrahandsuthyrning om stadgarna ger stöd för det. Avgiften får vara högst 10 procent av gällande prisbasbelopp per år och ska proportioneras efter hur många kalendermånader bostaden hyrs ut.

Nya regler för privatuthyrning från 1 juli 2026

Den 1 juli 2026 trädde nya regler i kraft för uthyrning av bostadsrätt och privatuthyrning. För nya avtal gäller en ny privatuthyrningslag i stället för lagen om uthyrning av egen bostad. Avtal som ingicks före den 1 juli 2026 fortsätter däremot att omfattas av lagen om uthyrning av egen bostad, lagen (2012:978). Vilken lag som gäller beror alltså bland annat på när avtalet slöts.

Den nya privatuthyrningslagen kan användas av fysiska personer och dödsbon. Den gäller inte när hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter. Reglerna om bland annat hyra och uppsägning har därmed ändrats för nya avtal. Från samma datum ska tidigare uthyrningar inte ensamma väga tungt vid prövningen av fortsatt andrahandsuthyrning, även om uthyrning i betydande omfattning fortfarande kan påverka bedömningen. Ett riktmärke för att bostadsrättshavaren använder lägenheten i beaktansvärd utsträckning är 80–100 dagar per år eller 2–3 dagar per vecka, enligt Bostadsrätterna. Mer om lagändringen finns hos Sveriges Domstolar.

Så väljer du rätt lägenhet för uthyrning

En lägenhet som är lätt att hyra ut behöver inte vara den dyraste eller mest centrala. Undersök den lokala efterfrågan och vilka hyresgäster som söker bostad i området. Närhet till kollektivtrafik, arbetsplatser, service och utbildning kan påverka hur snabbt du hittar hyresgäst och hur länge bostaden förblir uthyrd.

• Undersök efterfrågan på den storlek och standard du överväger.
• Bedöm månadsavgift, försäkring, skick och kommande underhåll.
• Planera för perioder utan hyresgäst och oväntade reparationer.
• Välj en bostad som passar din ekonomi även om intäkterna tillfälligt minskar.

Värdeutvecklingen kan bli positiv, men den är ingen garanti. En bostadsinvestering kan också minska i värde. Köpbeslutet bör därför bygga på uthyrningens löpande ekonomi och inte enbart på en förhoppning om framtida prisuppgång.

Kalkyl när du ska köpa och hyra ut en lägenhet

Räkna på bostaden innan du lämnar bud. En uthyrningskalkyl ska visa både kassaflödet och det skattemässiga överskottet. Börja med den hyra du realistiskt kan ta ut och dra sedan av månadsavgift, försäkring, underhåll, eventuella kostnader för förvaltning, ränta och en reserv för vakans.

Räkna först fram ett månadsresultat och därefter ett årsresultat. Testa sedan kalkylen med lägre intäkt, högre ränta eller en period utan hyresgäst. Använd inte en generell avkastningsprocent som beslutskriterium; jämför i stället bostadens faktiska intäkter och kostnader.

Skatt när du hyr ut en privatbostad

Vid uthyrning av privatbostad beskattas ett eventuellt överskott i inkomstslaget kapital med 30 procent. Du får göra ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per bostad och år. Avdraget gäller per bostad, inte per person. Om flera äger bostaden delas avdraget efter ägarandel.

För en bostadsrätt får du dessutom göra avdrag för den del av månadsavgiften som avser den uthyrda bostaden eller delen av bostaden. Verkliga kostnader för exempelvis möbler, lånekostnader, ombyggnad, extra försäkring och ökade driftskostnader får normalt inte dras av separat när schablonavdraget används.

Ersättning för faktisk elförbrukning räknas inte som hyresintäkt om förbrukningen kan mätas. En schablonmässig ersättning för el räknas däremot som hyresintäkt. Uthyrning via en digital plattform tar inte bort skyldigheten att själv deklarera ett eventuellt överskott. Se Skatteverkets information om uthyrning av privatbostad.

Korttidsuthyrning som liknar hotellverksamhet kan dessutom medföra momsplikt. En årsomsättningsgräns på 120 000 kronor gäller för vissa beskattningsbara personer. Korttidsuthyrning behöver därför bedömas separat från vanlig privatuthyrning.

Praktisk guide: köpa lägenhet och hyra ut

1. Sätt ett mål. Bestäm om målet är löpande överskott, långsiktigt ägande eller en kombination.
2. Gör kalkylen. Ta med finansiering, avgift, skatt, underhåll, vakans och buffert.
3. Planera uthyrningen. Bestäm hyresform, målgrupp, annonsering, hyresgästurval och hur betalningar och felanmälningar ska hanteras.
4. Sök hyresgäst strukturerat. Använd samma relevanta kriterier för alla sökande och dokumentera urvalet.
5. Skriv ett tydligt avtal. Ange hyra, hyrestid, uppsägning, ansvar och vad som ingår.
6. Dokumentera bostaden. Spara avtal, betalningar, bilder samt information om skick och inventarier.
7. Följ upp. Hantera fel, betalningar och deklaration löpande och ompröva kalkylen när förutsättningarna ändras.

Digitala verktyg kan samla annonser, meddelanden, betalningar och dokumentation. De ersätter däremot inte tillstånd, ett korrekt avtal eller deklarationen. Boverkets bostadsmarknadsenkät visar att antalet kommuner som hänvisar till privata digitala plattformar eller annonsplatser ökade från 50 kommuner 2022 till 114 kommuner i 2026 års enkät. Det visar att sådana tjänster används bredare, men säger inte i sig något om lönsamheten eller vilka villkor som gäller för en viss tjänst.

Innan uthyrningen börjar: en kontrollista

Samla kontrollerna här innan du annonserar eller låter någon flytta in:

• Stäm av med föreningen att du har samtycke eller sök tillstånd hos hyresnämnden. Kontrollera samtidigt stadgar, regler för uthyrning och eventuell administrativ avgift.
• Stäm av finansieringen med långivaren, inklusive lånevillkor, låneutrymme och krav på eget kapital.
• Kontrollera att hyresavtalet passar uthyrningsformen och det datum då avtalet ingås, eftersom reglerna från 1 juli 2026 skiljer sig från äldre avtal.
• Kontrollera villkoren hos den digitala tjänst du använder och planera för deklaration, dokumentation, skatt och eventuell moms vid korttidsuthyrning.

Risker, förvaltning och exitplan

Uthyrning är inte en helt passiv inkomst. Du behöver hantera hyresgästens frågor, underhåll, betalningar, dokumentation och eventuella tvister. De ekonomiska riskerna är framför allt vakans, oväntade reparationer, förändrade finansieringskostnader och en bostadsmarknad som utvecklas sämre än väntat. Regeländringar kan också påverka både tillstånd och beskattning.

Ha en buffert och en plan för vem som sköter bostaden om du själv inte har tid. Sätt samtidigt en gräns för när investeringen ska säljas eller finansieras på annat sätt. En tydlig exitplan gör det lättare att agera om kassaflödet, reglerna eller dina egna mål förändras.

Vanliga frågor

Kan jag köpa lägenhet för att hyra ut direkt?

Du kan köpa en bostadsrätt med uthyrning som mål, men andrahandsuthyrningen kräver normalt föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Uthyrningen ska inte börja innan tillståndsfrågan är hanterad.

Hur mycket kan jag tjäna på att köpa och hyra ut en lägenhet?

Det beror på hyra, avgift, finansiering, skatt, vakans, underhåll och administration. Räkna på det aktuella objektet och bedöm överskottet efter samtliga kostnader i stället för att använda en generell avkastningsnivå.

Hur väljer jag rätt lägenhet för uthyrning?

Välj ett läge med efterfrågan, bra kollektivtrafik och närhet till arbetsplatser och service. Bostadens skick, avgift och ekonomin i kalkylen behöver också passa din ekonomi.

Vilka är de största riskerna med att köpa en lägenhet för uthyrning?

De största riskerna är tomma perioder, reparationer, betalningsproblem, tvister, ändrade regler och värdeminskning. En buffert, noggrann dokumentation och en exitplan minskar sårbarheten.

Gäller samma regler för korttidsuthyrning?

Nej. Korttidsuthyrning som liknar hotellverksamhet kan medföra momsplikt och behöver därför bedömas separat från vanlig privatuthyrning.