Wednesday 14 October 2026
Dagens namn: Stellan
Vid försäljning av småhus, ägarlägenhet eller bostadsrätt kan förbättringsutgifter minska den vinst som beskattas eller öka en beräknad kapitalförlust. Renoveringsavdraget består av två huvudkategorier: grundförbättringar samt reparationer och underhåll.
Skillnaden är viktig. Grundförbättringar kan normalt räknas med oavsett när under ägartiden de utfördes, medan reparationer och underhåll bara får tas med om de hör till försäljningsåret eller de fem föregående kalenderåren. Utgiften måste dessutom vara en förbättringsutgift enligt reglerna och kunna styrkas med underlag.
På Skatteverkets information om avdrag för renovering och nybyggnad finns reglerna för beräkningen av kapitalvinsten.
| Typ av utgift | Exempel | Huvudregel |
|---|---|---|
| Grundförbättring | Nybyggnad, tillbyggnad, ändrad planlösning eller en helt ny funktion | Hela den avdragsgilla utgiften kan räknas med |
| Reparation och underhåll | Målning, tapetsering, byte av köksluckor, tak- eller fasadreparation | Gäller försäljningsåret och de fem föregående kalenderåren |
| Arbete som du gjort själv | Egen arbetstid och egna insatser | Får inte räknas som förbättringsutgift |
Material kan ingå i förbättringsutgiften, men eget arbete, verktyg, arbetskläder, mat och dryck får inte dras av. Utgifter som ersatts av försäkring får inte heller räknas med.
Grundförbättringar är åtgärder som tillför något nytt eller förändrar bostaden jämfört med hur den var när du köpte den. Skatteverket räknar bland annat nybyggnad, tillbyggnad, ombyggnad som ändrar planlösningen och installation av utrustning som inte funnits tidigare som grundförbättringar.
Att en ny produkt är modernare eller energisnålare gör däremot inte automatiskt hela bytet till en grundförbättring. Om du byter till ett väsentligt bättre eller dyrare material är det bara prisskillnaden mot ett likvärdigt material som räknas som grundförbättring. Resten kan bedömas som reparation och underhåll.
Skatteverkets exempel visar principen: kostar ett parkettgolv 8 000 kronor och ett likvärdigt golv av plastmatta 3 000 kronor är 5 000 kronor grundförbättring. Läs mer om grundförbättringar.
Reparationer och underhåll kan vara målning, tapetsering, byte av köksluckor, takbyte, dränering, fönsterreparation, fasadreparation, byte av värmepanna eller badrumsrenovering. Åtgärden måste ha gjort bostaden i bättre skick vid försäljningen än vid köpet.
För en privatbostad måste sådana renoveringar sammanlagt uppgå till minst 5 000 kronor under samma kalenderår. Gränsen gäller alltså de utgifter under året som klassas som reparationer och underhåll, inte varje enskild faktura.
Vid försäljning under 2026 får reparationer och underhåll från kalenderåren 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 och 2026 räknas med. Har samma byggnadsdel reparerats eller underhållits flera gånger får endast den senaste utgiften räknas med. Detaljerna finns i Skatteverkets information om reparationer och underhåll.
En renovering räknas som grundförbättring när den innebär nybyggnad, tillbyggnad, ändrad planlösning eller en funktion som inte fanns tidigare. Det är alltså förändringen av bostaden som avgör, inte bara att arbetet varit omfattande eller kostsamt.
Att byta köksskåp utan att ändra planlösningen är exempelvis inte en ombyggnad. Ett kök som flyttas, eller en vägg som tas bort så att bostadens planlösning ändras, kan däremot vara det. Vid en blandad renovering behöver du dela upp utgiften mellan den del som är grundförbättring och den del som är reparation eller underhåll.
Det finns också historiska begränsningar. Grundförbättringar i småhus från tiden före 1952 får inte dras av. För bostadsrätt eller bostadsrättsradhus gäller motsvarande begränsning för utgifter från tiden före 1974.
Grundprincipen gäller både hus och bostadsrätt: förbättringsutgifter kan påverka beräkningen av kapitalvinsten eller kapitalförlusten när bostaden säljs. Däremot kan bedömningen av vad som är en ombyggnad bero på bostadstypen. Att bygga badrum i en tidigare klädkammare är exempelvis beskrivet som ombyggnad i bostadsrätt, medan ett badrum i ett tidigare förråd är ett exempel för småhus.
För småhus, exempelvis villa, radhus, parhus och fritidshus, används blankett K5 vid pappersdeklaration. För bostadsrätt och bostadsrättsradhus används K6. Förbättringsutgifterna deklareras året efter det år då bostaden såldes.
Det finns inget enda schablonbelopp som gäller för alla renoveringar. Det möjliga avdraget bygger på de faktiska, avdragsgilla utgifterna och på hur åtgärden klassificeras. Grundförbättringar får dras av med hela utgiften, förutsatt att utgiften uppfyller reglerna. För reparationer och underhåll måste femårsregeln, kravet på bättre skick och 5 000-kronorsgränsen vara uppfyllda.
Räkna så här:
Exempelvis kan ett dyrare material behöva delas upp: den del som motsvarar ett likvärdigt material kan vara reparation och underhåll, medan prisskillnaden kan vara grundförbättring. Hela fakturabeloppet är därför inte automatiskt avdragsgillt.
ROT-avdraget är en skattereduktion som gäller delar av arbetskostnaden vid reparation, underhåll, ombyggnad och tillbyggnad. ROT-avdraget är högst 30 procent av den totala arbetskostnaden och högst 50 000 kronor per person och år. ROT och RUT räknas tillsammans till högst 75 000 kronor per person och år.
Material och andra kostnader, exempelvis resor, ger inte rätt till ROT-avdrag. ROT-avdraget kan inte heller överstiga den skatt som får minskas genom skattereduktionen. Från och med 1 januari 2020 krävs elektronisk betalning för att ROT-avdrag ska kunna medges.
Vid en senare bostadsförsäljning får den del av renoveringsutgiften som motsvaras av ROT-avdraget inte dras av igen. Den återstående kostnaden är inte automatiskt avdragsgill; den måste fortfarande uppfylla reglerna för grundförbättring eller reparation och underhåll. En renoveringsfaktura ska alltså inte bara minskas med ROT och sedan tas med i sin helhet.
ROT-reglerna skiljer sig åt beroende på om arbetet gäller småhus, bostadsrätt eller ägarlägenhet. Den som söker ROT ska ha fyllt 18 år senast vid årets slut och vara bosatt i Sverige och betala skatt här, eller omfattas av reglerna för begränsat skattskyldiga. Se Skatteverkets regler för hur ROT-avdraget fungerar.
Material kan däremot i vissa fall ingå i förbättringsutgiften vid försäljning, även om materialet inte ger rätt till ROT-avdrag. De två regelsystemen ska därför hållas isär.
Förbättringsutgifter deklareras året efter försäljningen. Vid pappersdeklaration används K5 för småhus och K6 för bostadsrätt. Underlaget bör visa vad som gjordes, när arbetet utfördes, hur kostnaden fördelades mellan arbete och material samt hur betalningen genomfördes.
Spara kvitton, fakturor, arbetsspecifikationer, datum och betalningsbevis. Kvitton, fakturor och andra underlag ska sparas i fem år efter det år då deklarationen lämnades. En tydlig uppdelning gör det lättare att räkna rätt när en renovering innehåller både reparation och grundförbättring.
Ja, reparationer och underhåll får räknas med för försäljningsåret och de fem föregående kalenderåren. Vid försäljning under 2026 omfattas kalenderåren 2021–2026. Grundförbättringar följer en annan tidsregel, men historiska begränsningar gäller för utgifter i äldre småhus och bostadsrätter.
Reparationer och underhåll i en privatbostad måste sammanlagt uppgå till minst 5 000 kronor under ett kalenderår. Det är alltså årets sammanlagda utgifter i den kategorin som prövas.
Nej. Eget arbete får inte räknas som förbättringsutgift. Detsamma gäller verktyg och arbetskläder som använts för renoveringen.
Nej. Den del av utgiften som motsvaras av ROT-avdrag får inte dras av igen vid försäljningen. Den återstående delen måste dessutom vara en avdragsgill grundförbättring eller ett godkänt reparations- och underhållsarbete.
För villa, radhus, parhus, fritidshus och ägarlägenhet används K5 vid pappersdeklaration. För bostadsrätt och bostadsrättsradhus används K6.
