Wednesday 14 October 2026
Dagens namn: Stellan
Tomträttsavgäld är den årliga avgift som tomträttshavaren betalar till markägaren för rätten att använda marken. I Stockholm är det Stockholms stad som tar emot avgälden. Tomträttshavaren äger normalt byggnaden, men hyr marken av staden genom en tomträtt.
Tomträtten gäller på obestämd tid, medan avgälden bestäms för en viss avgäldsperiod. När perioden löper ut kan avgälden regleras. Stockholms stad hanterar både 10-åriga och 20-åriga avgäldsperioder, så villkoren skiljer sig mellan olika fastigheter.
Stockholms stad äger ungefär 70 procent av marken inom kommungränsen. Vid utgången av 2024 hade staden 10 545 tomträtter: 4 931 småhustomträtter, 3 991 flerfamiljshustomträtter, 1 074 kommersiella tomträtter och 549 övriga tomträtter.
Stockholms stad beskriver tomträtt och stadens markinnehav på sin webbplats.
Höjningen beror på tomträttens typ, avgäldsperiod och regleringsdatum. Det finns alltså inget generellt procenttal som gäller för alla tomträtter i Stockholm 2025. Använd beslutet om reglering för den aktuella fastigheten eller föreningen: där framgår när den nya avgälden börjar gälla och hur stor den blir.
För småhus finns följande högsta årliga höjningar i Stockholms stads modell:
| Avgäldsperiod | Högsta årliga höjning för småhus |
|---|---|
| 10 år | 18 000 kronor |
| 20 år | 19 400 kronor |
Höjningen får inte överstiga 100 procent av den utgående avgälden enligt Stockholms stads beslut från 2004. Begränsningen gäller alltså höjningen jämfört med avgälden före regleringen.
För flerbostadshus finns inget motsvarande generellt belopp i underlaget. Avgälden baseras på markvärdet och varierar mellan olika delar av Stockholm. Den anges i kronor per kvadratmeter bruttoarea, BTA, för bostad. Kommersiella lokaler värderas separat inför regleringen.
För småhus i Stockholm bygger beräkningen på markens taxeringsvärde. Modellen skiljer sig beroende på om fastigheten har en 10-årig eller 20-årig avgäldsperiod:
| Avgäldsperiod | Beräkningsmodell |
|---|---|
| 10 år | 3,25 procent av 40 procent av markens taxeringsvärde |
| 20 år | 3,5 procent av 40 procent av markens taxeringsvärde |
Den framräknade nivån införs inte alltid på en gång. Läs beräkningsunderlaget för den aktuella tomträtten och kontrollera i beslutet om reglering vilket belopp som gäller från regleringsdatumet.
Stockholms stads regler för tomträtt och arrende innehåller uppgifter om beräkning, avgäldsperioder och stegvis höjning.
Stockholms stads modell innebär att den nya småhusavgälden införs stegvis. Andelen av höjningen förändras så här:
| År i höjningsmodellen | Andel av höjningen |
|---|---|
| År 1 | 40 procent |
| År 2 | 55 procent |
| År 3 | 70 procent |
| År 4 | 85 procent |
| År 5–10 | 100 procent |
För flerbostadshus gäller den stegvisa höjningen endast den del av bruttoarean som avser bostäder. Lokaler omfattas av en separat värdering inför regleringen.
För en bostadsrättsförening är tomträttsavgälden en kostnad i föreningens ekonomi. Om avgälden stiger behöver styrelsen väga den mot intäkter, lån, räntor, underhåll och andra utgifter. Effekten kan bli behov av förändrad budgetering eller justerade månadsavgifter, men det beror på föreningens ekonomi.
Styrelsen kan använda beslutet om reglering för att kontrollera den nuvarande avgälden, nästa regleringsdatum, avgäldsperioden och den nya avgäldsnivån. Därefter kan föreningen räkna på successiv anpassning, ekonomiska marginaler och kostnaden för fortsatt tomträtt jämfört med ett möjligt friköp.
Vid äganderätt äger fastighetsägaren både byggnaden och marken. Vid tomträtt äger tomträttshavaren byggnaden och har rätt att använda marken, men betalar tomträttsavgäld till markägaren. I Stockholm är markägaren Stockholms stad.
Skillnaden påverkar kalkylen vid ett bostadsköp. En bostad med tomträtt kan ha en annan löpande kostnadsbild än en bostad där marken ingår i ägandet. Kontrollera avgäldens storlek och nästa regleringsdatum före köpet. För en bostadsrätt behöver även föreningens totala tomträttskostnad och ekonomi granskas.
Friköp innebär att tomträttshavaren köper marken från Stockholms stad och därefter äger både mark och byggnad. Stockholms stads årsredovisning för 2024 anger följande nivåer:
| Tomträtt | Angivet friköpspris |
|---|---|
| Småhus | 50 procent av marktaxeringsvärdet |
| Fritidshus | 85 procent av marktaxeringsvärdet |
| Flerbostadshus | Minst 85 procent av marktaxeringsvärdet |
För flerbostadshustomträtter bedömer Stockholms stad friköp från fall till fall. Jämför därför den kostnad staden anger för den aktuella tomträtten med fortsatt tomträttsavgäld och föreningens möjlighet att finansiera ett köp.
Under 2024 sålde Stockholms stad 18 småhustomträtter och 10 flerfamiljshustomträtter. Siffrorna beskriver försäljningarna under det året och säger inte hur många friköp som genomförs framöver.
Be säljaren, föreningen eller Stockholms stad om det aktuella beslutet om reglering och beräkningsunderlaget. Leta efter avgäldens belopp, regleringsdatum, avgäldsperiod och framtida nivå och jämför uppgifterna med bostadens totala boendekostnad.
Det är den årliga avgift som tomträttshavaren betalar till markägaren för rätten att använda marken. I Stockholm betalas avgälden till Stockholms stad.
För småhus är modellen 3,25 procent av 40 procent av markens taxeringsvärde vid en 10-årig period och 3,5 procent av 40 procent vid en 20-årig period. För flerbostadshus baseras avgälden på markvärdet och anges per kvadratmeter BTA bostad.
Vissa tomträttshavare får en högre avgäld när deras avgäldsperiod regleras. Kontrollera beslutet om reglering för den egna fastigheten eller föreningen för att se startdatum och belopp.
Den årliga höjningen kan som högst bli 18 000 kronor vid en 10-årig avgäldsperiod och 19 400 kronor vid en 20-årig period. Den får inte överstiga 100 procent av den utgående avgälden.
Den nya avgälden införs med 40 procent av höjningen år 1, 55 procent år 2, 70 procent år 3, 85 procent år 4 och 100 procent år 5–10. Modellen gäller småhus; för flerbostadshus omfattar den stegvisa höjningen bostadsdelen av BTA.
Ja, Stockholms stad säljer tomträtter i vissa fall. För småhus anges friköpspriset till 50 procent av marktaxeringsvärdet. För flerbostadshus är priset minst 85 procent, och staden bedömer friköp från fall till fall.
