Wednesday 14 October 2026
Dagens namn: Stellan
Skatt på husförsäljning beräknas på vinsten, inte på hela försäljningspriset. För en privatbostadsfastighet är den effektiva skatten 22 procent av vinsten. Tekniskt beskattas 22/30 av vinsten med 30 procent kapitalskatt, vilket ger samma resultat.
En vinst på 100 000 kronor ger därmed 22 000 kronor i skatt före hänsyn till uppskov och andra kapitalposter. Den slutliga skatten påverkas av hur vinsten eller förlusten räknas fram och av dina övriga kapitalinkomster, kapitalutgifter, kapitalvinster och kapitalförluster.
| Del i beräkningen | Vad som räknas med |
|---|---|
| Försäljningspris | Det pris köparen betalar |
| Försäljningsutgifter | Exempelvis mäklararvode och vissa kostnader i samband med försäljningen |
| Inköpspris | Det du betalade för fastigheten samt lagfartskostnad |
| Förbättringsutgifter | Godkända ny-, till- och ombyggnader samt vissa reparationer och underhåll |
| Tidigare uppskov | Tidigare uppskov som ska återföras läggs till |
Grundformeln är alltså försäljningspris minus försäljningsutgifter, inköpspris och lagfartskostnad, minus förbättringsutgifter, plus återföring av tidigare uppskov. Använd Skatteverkets beräkningshjälp för att räkna på vinst, förlust, skatt och eventuell möjlighet till uppskov.
Försäljningsutgifter som har ett direkt samband med försäljningen kan minska vinsten. Exempel på kostnader som kan vara avdragsgilla är:
Homestyling måste bedömas utifrån vad kostnaden avser. Städning, flyttning och trädgårdsskötsel är inte avdragsgilla försäljningsutgifter. Detsamma gäller inköp av möbler, växter och prydnadsföremål. Spara fakturor, kvitton och annan dokumentation för kostnader du tar med i beräkningen.
Förbättringsutgifter kan sänka den beskattningsbara vinsten, men reglerna skiljer mellan grundförbättringar och reparationer eller underhåll. Grundförbättringar kan exempelvis vara nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad.
Förbättringsutgifter får dras av om de under ett kalenderår sammanlagt uppgår till minst 5 000 kronor. För reparationer och underhåll krävs dessutom att bostaden var i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Exempel på sådana åtgärder i ett småhus kan vara byte av tak, dränering, reparation av fönster eller fasad, byte av värmepanna samt renovering av badrum och kök.
Vid försäljning under 2025 får reparationer och underhåll normalt avse försäljningsåret och de fem föregående kalenderåren, alltså utgifter från 2020 till 2025. Äldre kostnader av den typen ska inte tas med. Skatteverket beskriver avdragen för reparationer och underhåll mer detaljerat.
En bostad som säljs under 2025 deklareras under 2026. Det är året då säljare och köpare skrev under köpekontraktet som styr när försäljningen ska deklareras. För småhus eller ägarlägenhet används normalt blankett K5.
En försäljning som ligger nära årsskiftet kan därför hamna i olika deklarationsår beroende på vilket år köpekontraktet skrevs. Vinsten kan inte på den grunden fritt delas upp mellan två beskattningsår. Förbered i stället beräkningen utifrån kontraktsdatumet och samla underlagen för inköp, lagfart, försäljning och förbättringar.
Uppskov innebär att beskattningen av hela eller delar av vinsten skjuts upp. Uppskovsbeloppet är den vinst som beskattningen skjuts fram för – inte den skatt som annars skulle ha betalats. Det finns ingen årlig schablonintäkt eller uppskovsränta enligt de aktuella reglerna.
För att kunna få uppskov måste den sålda bostaden bland annat vara en privatbostad och permanentbostad. Den nya bostaden ska uppfylla särskilda krav och ligga i Sverige eller övriga EES-området. Den kan vara ett småhus, en ägarlägenhet, en tomt där ett småhus eller en ägarlägenhet uppförs eller en bostadsrätt som inte är oäkta. Det begärda uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kronor.
Om bostaden såldes under 2025 skulle ersättningsbostaden köpas mellan 1 januari 2024 och 31 december 2026. Inflyttning skulle ske senast den 2 maj 2027. Ett preliminärt uppskov gäller i ett år och ska därefter omvandlas till slutligt uppskov eller återföras till beskattning. Ett slutligt uppskov kan behållas så länge ersättningsbostaden ägs. När den säljs eller överlåts ska uppskovet oftast återföras.
De fullständiga villkoren finns hos Skatteverket. Kontrollera där att både den sålda och den nya bostaden uppfyller kraven.
Om försäljningen i stället ger en förlust får 50 procent av förlusten dras av. Vinst eller förlust från bostadsförsäljningen räknas ihop med andra kapitalinkomster, kapitalutgifter, kapitalvinster och kapitalförluster i deklarationen. Därför kan slutresultatet skilja sig från en enkel beräkning av 22 procent av bostadens vinst.
Om fastigheten köptes före 1952 kan inköpspriset i vissa fall beräknas schablonmässigt till 150 procent av 1952 års taxeringsvärde. Det kan vara relevant när det ursprungliga inköpspriset är svårt att fastställa, men regeln behöver prövas mot omständigheterna i det enskilda fallet.
Skatten är normalt 22 procent av vinsten från en privatbostadsfastighet. Om vinsten efter avdrag är 100 000 kronor blir skatten 22 000 kronor före hänsyn till uppskov och övriga kapitalposter.
Ja, uppskov kan vara möjligt om den sålda och den nya bostaden uppfyller kraven, du köper ersättningsbostaden inom rätt tidsperiod och det begärda uppskovsbeloppet är minst 50 000 kronor. För en försäljning under 2025 var köpperioden 1 januari 2024–31 december 2026 och senaste inflyttningsdag 2 maj 2027.
Nej, enligt de aktuella reglerna finns ingen årlig schablonintäkt eller uppskovsränta på bostadsuppskov. Uppskovet innebär i stället att beskattningen av vinsten skjuts upp och normalt återförs när ersättningsbostaden säljs eller överlåts.
Nej. Möbler, växter, prydnadsföremål, städning, flyttning och trädgårdsskötsel är inte avdragsgilla försäljningsutgifter. Vissa kostnader för exempelvis mäklare, besiktning, energideklaration och homestyling kan däremot vara avdragsgilla.
Nej, det finns ingen generell regel som gör delförsäljning eller avstyckning till en säker skatteplaneringsmetod. Sådana upplägg kan kräva en separat bedömning av hur fastigheten och försäljningen ska beskattas.
