Wednesday 14 October 2026
Dagens namn: Stellan
Att värdera upp huset innebär normalt att banken eller en mäklare bedömer att bostadens aktuella marknadsvärde är högre än vid den tidigare värderingen. Det kan sänka belåningsgraden och skapa ett större teoretiskt låneutrymme.
En marknadsvärdering är däremot inte samma sak som att ändra fastighetens taxeringsvärde. Skatteverkets taxeringsvärde beräknas enligt egna regler och uppdateras inte automatiskt när banken eller en mäklare gör en ny värdering. Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av det sannolika marknadsvärdet i värdeområdet två år före taxeringsåret. Läs mer om skillnaden hos Skatteverket.
Den största risken uppstår när den högre värderingen används som grund för att öka skulden. En värdering frigör inte pengar i sig. För att få loss kapital behöver du normalt sälja bostaden eller ta ett större lån med bostaden som säkerhet.
En uppvärdering av huset kan därför få följande konsekvenser:
Risken blir särskilt tydlig om hushållets ekonomi bygger på att bostaden fortsätter stiga i värde. Ett fallande marknadsvärde kan göra det svårare att utöka lånet, flytta eller sälja utan ekonomisk förlust. Därför behöver omvärderingen vägas mot hushållets inkomster, befintliga lån och långsiktiga mål.
Ja, en högre bostadsvärdering kan öka det teoretiska låneutrymmet genom att belåningsgraden blir lägre. Banken beviljar dock inte automatiskt ett större lån. Banken behöver godkänna värderingen och göra en individuell kreditprövning av bland annat inkomster, utgifter, befintliga skulder och återbetalningsförmåga. Fråga samtidigt vilken typ av värdering som godkänns, om den kan användas för tilläggslån eller amortering och hur ränta och amortering påverkas.
Från den 1 april 2026 får ett tilläggslån, alltså ett lån som tas efter det ursprungliga bostadsköpet, uppgå till högst 80 procent av bostadens marknadsvärde. Det skiljer sig från reglerna vid köp av en ny bostad, där bolånetaket från samma datum höjdes från 85 till 90 procent av marknadsvärdet. Den högre gränsen gäller alltså inte på samma sätt för tilläggslån.
| Situation | Regel från 1 april 2026 |
|---|---|
| Tilläggslån efter bostadsköpet | Högst 80 procent av marknadsvärdet |
| Köp av en ny bostad | Bolånetak på 90 procent av marknadsvärdet |
Om du faktiskt tar ett större lån ökar normalt bolånekostnaden, eftersom skulden blir större och ska förräntas och betalas tillbaka. Själva värderingen ändrar däremot inte automatiskt räntan eller månadsbetalningen.
Det finns ingen generell svensk regel som kräver att en privatperson värderar om huset vart tredje till femte år. För bolåneändamål gäller från den 1 april 2026 en huvudregel om att bostaden normalt får omvärderas högst vart femte år när syftet är att utöka låneutrymmet eller påverka amorteringen.
Femårsregeln innebär att en ny värdering inte kan användas fritt varje gång bostadsmarknaden förändras. En tidigare omvärdering kan tillåtas om marknadsvärdet har förändrats avsevärt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen. En omfattande om- eller tillbyggnad kan vara ett exempel.
Hur ofta du kan värdera om bostaden beror alltså på vad värderingen ska användas till. Inför en försäljning är marknadens aktuella betalningsvilja och jämförbara försäljningar relevanta. För att ändra amortering eller skapa ett större låneutrymme behöver du däremot förhålla dig till femårsregeln.
En högre marknadsvärdering som banken använder vid bolånebedömningen höjer inte i sig den kommunala fastighetsavgiften. För ett vanligt småhus baseras den löpande kostnaden normalt på Skatteverkets taxeringsvärde, inte på bankens marknadsvärdering.
För inkomståret 2026 är fastighetsavgiften 0,75 procent av taxeringsvärdet, med ett tak på 10 425 kronor per bostadsbyggnad. En bankvärdering ändrar inte automatiskt taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet kan i stället ändras vid ordinarie eller särskild fastighetstaxering, till exempel efter större förändringar av fastigheten eller ändrad markareal. Reglerna om avgiften finns hos Skatteverket.
Taxeringsvärdet kan ha betydelse i vissa sammanhang, bland annat för lån och försäkring, men det är inte samma underlag som den marknadsvärdering banken normalt använder för att bedöma belåningsgrad.
En omvärdering kan påverka amorteringsunderlaget om den sänker belåningsgraden till en annan nivå. Enligt de tidigare reglerna var amorteringskravet 2 procent per år för lån över 70 procents belåningsgrad och 1 procent per år för lån över 50 men högst 70 procents belåningsgrad.
Från den 1 april 2026 togs det skärpta amorteringskravet kopplat till skulder över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten bort. Om du redan har ett lån kräver ändrade villkor en överenskommelse med banken.
Lägre amortering betyder att skulden minskar långsammare. Det kan ge mer utrymme i månadsbudgeten, men den totala skulden ligger kvar längre och räntekostnaden kan därför påverkas över tid.
En värdering är en bedömning, inte ett löfte om ett framtida försäljningspris. När huset säljs avgörs priset av marknadens betalningsvilja och aktuella jämförbara försäljningar. En tidigare hög värdering kan därför visa sig vara för optimistisk när bostaden faktiskt läggs ut till försäljning.
Det kan skapa problem om du har planerat nästa bostad, kontantinsats eller återbetalning av lån utifrån ett visst försäljningspris. Har du dessutom lånat med utgångspunkt i det högre värdet kan ett prisfall lämna mindre eget kapital kvar efter att lånet lösts.
En omvärdering kan vara relevant om du har gjort en omfattande om- eller tillbyggnad, behöver förstå din belåningsgrad eller vill undersöka om amorteringsunderlaget kan påverkas. Den kan också ge banken ett aktuellt underlag inför en diskussion om lånevillkor.
Beslutet bör utgå från faktisk ekonomi, inte bara från ett högre uppskattat bostadsvärde. Behöver du pengar till konsumtion eller löpande utgifter är ett större bostadslån en långsiktig skuld, medan värdet i huset fortfarande är bundet och osäkert.
Nej. Sverige har ingen arvsskatt för arv efter dödsfall. Arvsskatten avskaffades från och med den 1 januari 2005, enligt Skatteverket.
