Wednesday 14 October 2026
Dagens namn: Stellan
Vid en husförsäljning får du minska vinsten med vissa kostnader för köpet, förbättringar och själva försäljningen. För ett småhus beräknas resultatet i grunden så här:
Det är alltså inte fråga om ett vanligt skatteavdrag som betalas tillbaka direkt. Kostnaderna minskar den vinst som beskattas. För en privatbostad är skatten på den beskattningsbara vinsten 22 procent. Reglerna och beräkningsdelarna finns i Skatteverkets vägledning om försäljning av småhus.
Avdragen brukar delas in i tre grupper: inköpskostnader, förbättringsutgifter och försäljningsutgifter. Tabellen visar vad som normalt hör hemma i respektive del av vinstberäkningen.
| Kostnad | Hur den hanteras |
|---|---|
| Inköpspris | Ingår i beräkningen och minskar vinsten. |
| Lagfart och stämpelskatt | Kan ingå i småhusets inköpspris. |
| Pantbrev och inteckningar | Kan ingå i småhusets inköpspris. |
| Mäklararvode | En försäljningsutgift som kan dras av. |
| Besiktning inför försäljning | Kan vara en avdragsgill försäljningsutgift. |
| Energideklaration | Kan vara avdragsgill när den hör ihop med försäljningen. |
| Förbättringar och renoveringar | Bedöms enligt reglerna för förbättringsutgifter. |
| Flyttstädning, flyttning och trädgårdsskötsel | Är inte avdragsgilla försäljningsutgifter. |
Besiktningskostnad och mäklararvode vid det ursprungliga köpet ska inte automatiskt tas upp som avdragsgilla inköpskostnader. De kostnader som uttryckligen anges för småhusets inköp är i stället bland annat inköpsprovision och liknande, lagfart eller stämpelskatt samt kostnader för inteckningar och pantbrev.
Renoveringar kan vara avdragsgilla, men alla arbeten räknas inte på samma sätt. Förbättringsutgifter omfattar dels grundförbättringar, dels förbättrande reparationer och underhåll.
Grundförbättringar är exempelvis ny-, till- och ombyggnad. Det kan handla om att huset byggs ut, att en ny funktion installeras eller att bostaden förändras på ett sätt som innebär en förbättring jämfört med tidigare. Utgifter för renovering och nybyggnad måste uppgå till minst 5 000 kronor under ett kalenderår för att få räknas med.
Reparationer och underhåll som gör bostaden i bättre skick vid försäljningen än den var i vid köpet kan räknas som förbättringsutgifter. För privatbostäder gäller normalt att arbetet ska ha utförts under försäljningsåret eller de fem föregående åren. Femårsregeln gäller alltså denna kategori, inte grundförbättringar generellt.
Det är den faktiska kostnaden som kan räknas med. Eget arbete är inte en avdragsgill förbättringsutgift. Den del av en renovering som har betalats genom ROT-avdrag får inte heller tas upp, och detsamma gäller utgifter som täckts av försäkringsersättning. Läs mer om gränsdragningen i Skatteverkets regler för renoveringar och nybyggnad.
En försäljningsutgift ska ha ett direkt samband med försäljningen. Följande kostnader kan vara avdragsgilla för ett småhus:
Homestyling måste bedömas utifrån vad tjänsten faktiskt omfattar. Kostnader för möbler, växter och prydnads- eller inredningsföremål som du köper och behåller är inte avdragsgilla. Städning, flyttning och trädgårdsskötsel är inte heller försäljningsutgifter som får dras av. Därför bör du spara mäklaravtal, fakturor och specifikationer så att det går att skilja försäljningskostnaden från privata utgifter.
Nej, det finns inget generellt schablonavdrag på 50 000 kronor plus 5 procent av försäljningspriset när kvitton saknas. Du behöver i stället kunna visa att förbättringen har genomförts, vad arbetet omfattade och när det utfördes.
Saknade kvitton utesluter däremot inte automatiskt ett avdrag. Fotografier före och efter arbetet, ritningar, kontoutdrag och lånehandlingar kan bidra till att styrka utgiften. Underlaget behöver göra både förbättringen och kostnaden rimliga att bedöma. Skatteverket beskriver dokumentationskraven i informationen om avdrag för renoveringar och nybyggnad.
För småhus utgår vinstberäkningen från försäljningspriset. Därefter dras försäljningsutgifter, inköpspris och godkända förbättringsutgifter av. Lagfart, stämpelskatt och pantbrev kan alltså påverka inköpsdelen, medan exempelvis mäklararvodet hör till försäljningsutgifterna.
Det är viktigt att inte blanda ihop ett hus med en bostadsrätt i samma beräkning. Småhus har en egen formel, medan bostadsrätter har särskilda poster och regler.
Vid försäljning av en privatbostadsrätt beräknas vinsten enligt en särskild formel. Kapitaltillskott och andel av den inre reparationsfonden hanteras där som särskilda poster. Månadsavgiften till bostadsrättsföreningen är däremot inte generellt avdragsgill vid försäljningen.
Även vissa homestylingkostnader kan räknas med för en bostadsrätt, till exempel konsultation, fotografering, hyra och magasinering av möbler under visningen. Inköp som du behåller är inte avdragsgilla. Se Skatteverkets information om försäljning av bostadsrätt för de särskilda delarna i beräkningen.
Relining av avlopp har ingen särskild kategori i reglerna som automatiskt avgör avdragsrätten. Bedömningen får göras utifrån om arbetet är en grundförbättring eller en förbättrande reparation och ett underhåll. Det måste också uppfylla kraven på faktisk utgift, tidpunkt och dokumentation.
Trädgårdsskötsel inför visning är inte en avdragsgill försäljningsutgift. Inte heller kan du ta upp värdet av att själv ha målat, byggt eller renoverat huset. Material och hantverkstjänster kan däremot bedömas som förbättringsutgifter om arbetet uppfyller reglerna och kostnaden kan styrkas.
Samla underlagen innan deklarationen. För köpet är köpehandlingar, uppgifter om lagfart, stämpelskatt och pantbrev viktiga. För förbättringar bör du spara kvitton och fakturor tillsammans med en beskrivning av vad som gjordes och vilket år arbetet utfördes. För försäljningen behövs bland annat mäklarens avtal och fakturor för övriga tjänster.
Om originalkvitton saknas kan fotografier, ritningar, kontoutdrag och lånehandlingar användas som alternativa underlag. De bör tillsammans visa arbetets omfattning, tidpunkt och kostnad. Sortera gärna dokumenten per år och åtgärd, så blir det tydligt vilka utgifter som hör till samma kalenderår.
Uppskov är en separat fråga från vilka kostnader som får dras av. Om du säljer med vinst och köper en ny bostad kan du i vissa fall begära uppskov med beskattningen av hela eller delar av vinsten. Uppskov begärs i inkomstdeklarationen, och villkoren beror bland annat på vilken bostad som sålts och vilken ersättningsbostad som köpts.
Ett tidigare uppskovsbelopp ska återföras till beskattning när ersättningsbostaden säljs. Läs om grundreglerna för uppskov och villkoren för ersättningsbostad och uppskov.
Mäklararvode, annan försäljningsprovision, advokatkostnader, värdering, besiktning, dolda-fel-försäkring, energideklaration, försäljningsrelaterade resor och vissa homestylingkostnader kan vara avdragsgilla. Även inköpspris, lagfart, stämpelskatt, pantbrev och godkända förbättringsutgifter påverkar vinstberäkningen.
Ja, om renoveringen är en grundförbättring eller en förbättrande reparation och uppfyller reglerna. Renovering och nybyggnad måste ha kostat minst 5 000 kronor under ett kalenderår. Förbättrande reparationer och underhåll ska normalt ha gjorts under försäljningsåret eller de fem föregående åren.
Nej. Något generellt schablonavdrag på 50 000 kronor plus 5 procent av försäljningspriset gäller inte. Andra underlag, som fotografier, ritningar och kontoutdrag, kan ändå styrka en förbättring.
Nej. Kostnader för städning, flyttning och trädgårdsskötsel är inte avdragsgilla försäljningsutgifter.
Nej. Det är faktiska utgifter som kan räknas med. Egen arbetstid har ingen avdragsgill kostnad i vinstberäkningen.
Det beror på hur arbetet klassificeras. Relining behöver bedömas som en möjlig grundförbättring eller förbättrande reparation och uppfylla kraven på tidpunkt, faktisk kostnad och underlag.
